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• 重要判決集

最高裁判所第一小法廷平成23年3月24日判決

敷引き特約に対する攻撃は難しいのか！？

事案の概要

本件は，居住用建物を被上告人から賃借し，賃貸借契約終了後これを明け渡した上告人が，被上告人に対し，同契約の締結時に差し入れた保証金のうち返還を 受けていない２１万円及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案である。被上告人は，同契約には保証金のうち一定額を控除し，これを被上告人が取得する旨の特約が付されていると主張するのに対し，上告人は，同特約は消費者契約法１０条により無効であるとして，これを争っている。 

判決の要旨

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は， 当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅 に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利 益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。 (3) これを本件についてみると，本件特約は，契約締結から明渡しまでの経過 年数に応じて１８万円ないし３４万円を本件保証金から控除するというものであっ て，本件敷引金の額が，契約の経過年数や本件建物の場所，専有面積等に照らし， 本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるも のとまではいえない。また，本件契約における賃料は月額９万６０００円であって，本件敷引金の額は，上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていることに加えて，上告人は，本件契約が更新される場合に１か月分 の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには，礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。 そうすると，本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず，本件特約 が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。 

最高裁判所第三小法廷平成23年7月12日判決

敷引き特約にはやはり勝てないのか！？

事案の概要

本件は，居住用建物を上告人から賃借し，賃貸借契約終了後これを明け渡し た被上告人が，上告人に対し，契約締結時に差し入れた保証金100万円のうち返還を受けていない８０万８０７４円及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案である。上告人は，契約には保証金のうち一定額を控除し，これを上告人が取得する 旨の特約が付されていると主張するのに対し，被上告人は，特約は消費者契約法１０条により無効であるなどとして，これを争っている。

判決の要旨

これを本件についてみると，前記事実関係によれば，本件契約書には，１か月の賃料の額のほかに，被上告人が本件保証金１００万円を契約締結時に支払う義務を負うこと，そのうち本件敷引金６０万円は本件建物の明渡し後も被上告人に返還されないことが明確に読み取れる条項が置かれていたのであるから，被上告人は，本件契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上で本件契約の締結に及んだものというべきである。そして，本件契約における賃料は，契約当初は月額１７万５０００円，更新後は１７万円であって，本件敷引金の額はその３．５倍程度にとどまっており，高額に過ぎるとはいい難く，本件敷引金の額が，近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して，大幅に高額であることもうかがわれない。

以上の事情を総合考慮すると，本件特約は，信義則に反して被上告人の利益を一方的に害するものということはできず，消費者契約法１０条により無効であるということはできない。

東京簡易裁判所平成21年8月7日判決

憎きルームクリーニング特約の攻略法はあるか？

事案の概要

契約終了時の明渡し及び原状回復について，使用期間及び 汚れの程度の如何を問わず，自然損耗劣化分を含め，以下の補修・修繕基準 に従い原状に復し，明渡さなければならない旨の定めがある賃貸借契約について (ア) ルームクリーニング 退去明渡し時には必ず実施し，その費用額は５万２０００円とするという定めに基づきルームクリーニングの請求の適法性が問題となった。

判決の要旨

ルームクリーニングについては 「明け渡しの際には必ずルームクリーニ ングを実施する」との記載があり，その費用額も５万２０００円（消費税別途）と具体的に示されていることからすると通常損耗の場合（通常の清掃を行った場合）でも費用を負担することが明確に合意されていると認められる。その費用額は，居室面積に応じた平方メートル単価でみると１４９５円（¥52,000 ÷ 34.77 ㎡＝¥1,495 円 であり 不相当に高額であるとはいえない ） 。また，証拠（証人Ａ）によれば，退去時の清掃状況は，床に髪の毛や紙くずが残されトイレに汚物の散った跡があり，キッチンの収納には包丁や調味料等が残置されたままであったことが認められ，通常の清掃を行ったとは認めがたい不十分な清掃状況であったといわざるを得ない。以上によれば本件のルームクリーニング費用５万４６００円（¥52,000 × 1.05）は原告（賃借人）の負担とするのが相当であり，被告（賃貸人）の主張が認められる。